Checklist de Due Diligence Imobiliária
Avaliação de Risco
Objetivo: Validar a segurança jurídica, fiscal, ambiental e operacional antes da aquisição de um imóvel.
1. Documentação do Comprador
Reúna a documentação necessária para comprovar a regularidade de todas as partes envolvidas:
- Pessoa Física
- Cópias do RG, CPF e comprovante de residência
- Documentos do cônjuge ou convivente (RG, CPF e comprovante de endereço)
- Certidão de estado civil atual ou declaração de inexistência de união estável
- Pessoa Jurídica
- Cartão do CNPJ
- Contrato Social completo, incluindo todas as alterações
- Documentos pessoais dos sócios e de seus cônjuges/conviventes
2. Documentação do Imóvel
Confira a regularidade e o histórico do imóvel:
- Matrícula atualizada
- Certidão vintenária (lista de proprietários dos últimos 20 anos)
- Certidão de ônus reais
- Certidão de valor venal
- Último carnê de IPTU/ITR
- Planta baixa aprovada pela prefeitura, acompanhada de ART/CREA
- Certidão descritiva emitida pelo município (localização, quadra, lote e código de contribuinte)
- Habite-se e licenças específicas (ART, AVCB, CBO, alvarás dos bombeiros, licenças sanitária, água e esgoto)
3. Compliance Fiscal e Tributário
Assegure a conformidade com as obrigações fiscais:
- Certidão Negativa de Débitos – Receita Federal (emitir em gov.br)
- Certidão Negativa de Débitos – Fazenda Estadual
- Certidão Negativa de Débitos – Prefeitura Municipal do local
- Certidão de Regularidade do FGTS (CRF) e do INSS
- Certidão Negativa de Protestos (cartórios, SPC/Serasa)
4. Certidões Judiciais
Verifique pendências em diferentes esferas:
- Distribuição Cível e Criminal no TJ
- Distribuição Criminal no TJ
- Certidão Regional do TRF
- Certidão Trabalhista no TST
- Certidão de interdição ou curatela (se houver incapazes)
5. Condomínio e Incorporação
Para empreendimentos em condomínio:
- Registro da incorporação
- Convenção, estatuto e regulamento interno
- Atas de assembleias, eleição de síndico e documentos de rateio
- Comprovante de vagas de garagem
- Certidões negativas (Receita Federal, Estadual e Municipal do condomínio)
- Certidão de quitação de encargos (condomínio, água, luz, gás, internet, TV)
- Últimos três comprovantes de pagamento de contas
6. Aspectos Ambiental e Rural
Mitigue riscos ambientais e rurais:
- Licenciamento ambiental municipal e/ou estadual
- CCIR do INCRA (para imóvel rural)
- Georreferenciamento e arquivo .kmz (Google Earth)
- Sombreamento e orientação solar (Shadowmap)
- Registro fotográfico de vistorias com data, hora e localização (Timestamp Camera)
7. Due Diligence Adicional
Investigação extra para redução de riscos:
- Pesquisa online e em redes sociais
- Consulta à Junta Comercial
- Análise de dívidas e execuções (certidões de objeto e pé)
- Certidões de interdição, tutela ou curatela
- Certidões de falência, concordata e recuperação judicial/extrajudicial
- Análise de solvência (IRPF/IRPJ e balanço patrimonial)
- Validação de cessão de direitos ou heranças via instrumento público
- Verificação de uso anterior por pessoa jurídica
8. Riscos e Estratégias de Mitigação
Identifique contingências e aplique soluções para garantir uma aquisição segura.
1
Ônus Oculto
Estratégia: Verificação aprofundada da titularidade e histórico.
Funcionamento: Utilize a certidão vintenária e a certidão de objeto e pé para rastrear o histórico completo do imóvel e identificar quaisquer pendências ou gravames não evidentes.
2
Risco Ambiental
Estratégia: Avaliação técnica especializada.
Funcionamento: Contrate uma perícia e um laudo técnico pré-aquisição para identificar contaminações, passivos ambientais ou restrições de uso que possam impactar o valor ou a viabilidade do imóvel.
3
Encargos Condominiais
Estratégia: Análise detalhada das finanças do condomínio.
Funcionamento: Realize a conferência de rateios, aprovação de obras e verifique a existência de dívidas condominiais pendentes que possam ser transferidas ao novo proprietário.
4
Insolvência do Vendedor
Estratégia: Análise patrimonial e proteção contratual.
Funcionamento: Efetue uma análise patrimonial do vendedor e inclua uma cláusula de insolvência no contrato para se resguardar contra possíveis execuções futuras que possam recair sobre o imóvel.
5
Problemas de Registro
Estratégia: Regularização prévia ou contratual.
Funcionamento: Avalie a necessidade de desmembramento, averbações específicas ou outras regularizações cartorárias antes da finalização da compra para evitar futuras dores de cabeça.
Observações Finais
Para uma due diligence imobiliária completa e eficaz, considere também os seguintes pontos:
- Em contratos de locação, sempre inclua seguro completo do imóvel.
- Nunca dispense certidões em contrato ou escritura:
- Se houver certidões positivas, solicite certidão de objeto e pé e analise processos públicos.
- Em caso de dívidas, confirme se o patrimônio é suficiente; solicite declaração de IR.
- Para cessão de direitos, garanta assinatura de todos os cessionários (ou herdeiros) em instrumento público.
- Se o imóvel foi sede de pessoa jurídica, inclua cláusula de alteração de endereço e responsabilidade pelo prazo.
- A contratação de especialistas (advogado, engenheiro, ambientalista) reduz riscos e pode evitar prejuízos expressivos.
Dica final: Anote todas as etapas e organize documentos digitalizados. Uma compra segura é resultado de método, cautela e consulta profissional.