Objetivo Validar a segurança jurídica, fiscal, ambiental e operacional antes da aquisição de um imóvel.
- Documentação do Comprador
Reúna a documentação necessária para comprovar a regularidade de todas as partes envolvidas:
- Pessoa Física
- Cópias do RG, CPF e comprovante de residência
- Documentos do cônjuge ou convivente (RG, CPF e comprovante de endereço)
- Certidão de estado civil atual ou declaração de inexistência de união estável
- Pessoa Jurídica
- Cartão do CNPJ
- Contrato Social completo, incluindo todas as alterações
- Documentos pessoais dos sócios e de seus cônjuges/conviventes
- Documentação do Imóvel
Confira a regularidade e o histórico do imóvel:
- Matrícula atualizada
- Certidão vintenária (lista de proprietários dos últimos 20 anos)
- Certidão de ônus reais
- Certidão de valor venal
- Último carnê de IPTU/ITR
- Planta baixa aprovada pela prefeitura, acompanhada de ART/CREA
- Certidão descritiva emitida pelo município (localização, quadra, lote e código de contribuinte)
- Habite-se e licenças específicas (ART, AVCB, CBO, alvarás dos bombeiros, licenças sanitária, água e esgoto)
- Compliance Fiscal e Tributário
Assegure a conformidade com as obrigações fiscais:
- Certidão Negativa de Débitos – Receita Federal (emitir em gov.br)
- Certidão Negativa de Débitos – Fazenda Estadual
- Certidão Negativa de Débitos – Prefeitura Municipal do local
- Certidão de Regularidade do FGTS (CRF) e do INSS
- Certidão Negativa de Protestos (cartórios, SPC/Serasa)
- Certidões Judiciais
Verifique pendências em diferentes esferas:
- Distribuição Cível e Criminal no TJ
- Distribuição Criminal no TJ
- Certidão Regional do TRF
- Certidão Trabalhista no TST
- Certidão de interdição ou curatela (se houver incapazes)
- Condomínio e Incorporação
Para empreendimentos em condomínio:
- Registro da incorporação
- Convenção, estatuto e regulamento interno
- Atas de assembleias, eleição de síndico e documentos de rateio
- Comprovante de vagas de garagem
- Certidões negativas (Receita Federal, Estadual e Municipal do condomínio)
- Certidão de quitação de encargos (condomínio, água, luz, gás, internet, TV)
- Últimos três comprovantes de pagamento de contas
- Aspectos Ambiental e Rural
Mitigue riscos ambientais e rurais:
- Licenciamento ambiental municipal e/ou estadual
- CCIR do INCRA (para imóvel rural)
- Georreferenciamento e arquivo .kmz (Google Earth)
- Sombreamento e orientação solar (Shadowmap)
- Registro fotográfico de vistorias com data, hora e localização (Timestamp Camera)
- Due Diligence Adicional
Investigação extra para redução de riscos:
- Pesquisa online e em redes sociais
- Consulta à Junta Comercial
- Análise de dívidas e execuções (certidões de objeto e pé)
- Certidões de interdição, tutela ou curatela
- Certidões de falência, concordata e recuperação judicial/extrajudicial
- Análise de solvência (IRPF/IRPJ e balanço patrimonial)
- Validação de cessão de direitos ou heranças via instrumento público
- Verificação de uso anterior por pessoa jurídica
- Riscos e Estratégias de Mitigação
Identifique contingências e aplique soluções:
- Ônus oculto: certidão vintenária e certidão de objeto e pé
- Risco ambiental: perícia e laudo técnico pré-aquisição
- Encargos condominiais: conferência de rateios e aprovação de obras
- Insolvência: análise patrimonial e cláusula de insolvência no contrato
- Registro: avaliar necessidade de desmembramento ou averbações específicas
Observações Finais
- Em contratos de locação, sempre incluir seguro completo do imóvel.
- Nunca dispense certidões em contrato ou escritura:
- Se houver certidões positivas, solicite certidão de objeto e pé e analise processos públicos.
- Em caso de dívidas, confirme se o patrimônio é suficiente; solicite declaração de IR.
- Para cessão de direitos, garanta assinatura de todos os cessionários (ou herdeiros) em instrumento público.
- Se o imóvel foi sede de pessoa jurídica, inclua cláusula de alteração de endereço e responsabilidade pelo prazo.